在小區里面，經(jīng)常碰見(jiàn)住在樓下的用戶(hù)擅自將自己的住宅改造成早餐店、便利店等商業(yè)用房。住戶(hù)這種擅自改變房屋用途的行為是否合法？“住宅商用”的房屋租賃合同是否有效？在司法實(shí)務(wù)中可能存在不同的看法。
 
一、“住宅商用”房屋租賃合同的界定及糾紛類(lèi)型
依照建設部《房地產(chǎn)統計指標解釋?zhuān)ㄔ囆校返囊幎?，房屋按照用途分?lèi)，可以分為“住宅”、“商業(yè)、金融和信息用房”等八大類(lèi)。而“住宅”，是指“專(zhuān)供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養院、旅館等其它有專(zhuān)門(mén)用途的房屋。”“商業(yè)服務(wù)用房”，是指“各類(lèi)商店、門(mén)市部、飲食店、糧油店、菜場(chǎng)、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋。”房屋在建造之前，必須取得建設工程規劃許可證，且必須按照批準的建筑設計方案建造，這種規劃設計方案就決定了房屋的具體用途。國家根據社會(huì )需要和發(fā)展要求，在建造審批時(shí)就決定了房屋用途，從而實(shí)現地區的合理規劃和功能定位。而“住宅商用”，就是指在區分所有的建筑物中，業(yè)主未經(jīng)批準而擅自改變房屋用途，利用住宅從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的行為，即城市物業(yè)業(yè)主將住宅用途的房屋改作商業(yè)用途或辦公用途的行為。
生活中，“住宅商用”房屋租賃合同，其發(fā)生原因多種多樣。概括來(lái)說(shuō)，主要有以下三種：
（1）出租人擅自改變房屋使用性質(zhì)出租。出租人明知房屋性質(zhì)為居住，仍將其作為商鋪出租，由此可能引發(fā)出租人的瑕疵擔保責任。
（2）雙方約定改變房屋用途。租賃雙方對房屋用途均明知，在合同中明確約定房屋用作商鋪使用。
（3）承租人未經(jīng)出租人同意而擅自改變房屋用途。
 
二、“住宅商用”房屋租賃合同的效力認定
《物權法》第七十七條規定：業(yè)主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。最高人民法院公布的《關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條對“有利害關(guān)系的業(yè)主”進(jìn)行了明確限定，主要是指本棟建筑物內的其他業(yè)主，而建筑區劃內本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。無(wú)論是何種形式的“住宅商用”房屋租賃合同，都是出租人或承租人未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，擅自將住宅用房屋改為商業(yè)用途的房屋，都是違反《物權法》及相關(guān)司法解釋規定的，是不合法的行為。根據我國《合同法》第五十二條第五項的規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無(wú)效。那么，“住宅商用”房屋租賃合同是否違反了“強制性規定”呢？其是否屬于無(wú)效合同呢？