在買(mǎi)房之前，我們通常都會(huì )收到宣傳廣告得瑟吸引，如貼??在馬路兩側，我們會(huì )看到有樓盤(pán)宣傳的廣告牌；在打車(chē)時(shí)，我們可能會(huì )看到商品房開(kāi)盤(pán)的廣告現顯示在車(chē)頂的電子屏上；在高樓的墻壁上，我們可能會(huì )看到新房的宣傳語(yǔ)橫幅迎風(fēng)飄揚……這些大大小小的廣告，無(wú)不在生活的處處向人們傳達他們所宣傳的商品，作為樓盤(pán)，主要的宣傳有小區地理位置、交通條件、配套設施、房屋戶(hù)型以及綠化率等等。許多購房人正是基于廣告中宣傳的一些信息，而選擇購買(mǎi)這個(gè)樓盤(pán)，比如小A是一名運動(dòng)愛(ài)好者，因為小區廣告中宣傳會(huì )建設一個(gè)操場(chǎng)才會(huì )購買(mǎi)該房屋。但是，如果戶(hù)主入住后，發(fā)現廣告中宣傳的與實(shí)際中存在的有很大的不同，又該怎么維護自身的合法權益呢？廣州房產(chǎn)律師

針對于上面所說(shuō)的情況，我們在法律上稱(chēng)之位虛假廣告。針對于虛假廣告，法律上有《廣告法》、《反不正當競爭法》等進(jìn)行規定。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，行政主管機關(guān)與司法機關(guān)較多的采用國家工商總局于1997年頒布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規定》第3條進(jìn)行規范，“房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準確，符合社會(huì )主義精神文明建設要求，不得欺騙和誤導公眾?！狈康禺a(chǎn)虛假廣告在合同成立的過(guò)程中，由于本身內容的不真實(shí)，可以歸結為民事欺詐。在規范這種現象中，我國的行政法規、刑事法律、民事法律都對此有所規定。本文主要站在消費者的角度，根據民事法律中的《合同法》來(lái)對房地產(chǎn)虛假廣告討論維權的途徑。

1、消費者享有撤銷(xiāo)權和變更權。

這個(gè)就是說(shuō)，當我們遭遇了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的虛假廣告，我們可以提出撤銷(xiāo)購房合同，也可以提出更改合同內容達到雙方滿(mǎn)意的程度，這個(gè)應該通過(guò)仲裁或法院訴訟實(shí)現。當然，如果購房者直接向對方提出請求撤銷(xiāo)或變更合同且雙方對此達成一致，就不用走訴訟或仲裁的程序了。但是，不要以為我們享有這個(gè)權利就萬(wàn)事大吉了，權利的行使要盡快。撤銷(xiāo)權應該在購房人知道或者應該知道撤銷(xiāo)事由的一年內行使，否則權利就消滅了。這個(gè)期限因為是除斥期間，所以不能中斷、中止、延長(cháng)。變更權的期限與撤銷(xiāo)權一樣，且變更權優(yōu)先于撤銷(xiāo)權。也就是說(shuō)，如果購房人選擇了變更合同，法院或仲裁機構是不能判定撤銷(xiāo)合同的。

2、開(kāi)發(fā)商承擔違約責任。

如果開(kāi)發(fā)商在宣傳時(shí)的允諾與說(shuō)明不能實(shí)現，是違約行為，開(kāi)發(fā)商需要承擔違約責任。法律依據為《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規劃范圍內的房屋及相關(guān)設施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！辟r償方式參見(jiàn)《合同法》第一百零七條：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！?/span>廣州房產(chǎn)律師

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