借名買(mǎi)房是當前社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展下的產(chǎn)物，包含復雜的法律關(guān)系，涉及多方主體，不僅僅是借名人與出名人之間的借名買(mǎi)房、登記關(guān)系，而且包括出名人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，在出名人違反約定處分房屋時(shí)還可能涉及到第三人。審判實(shí)踐中存在不同的處理方式。下面就簡(jiǎn)單介紹下借名買(mǎi)房的法律問(wèn)題。

廣州房產(chǎn)律師

借名買(mǎi)房協(xié)議的效力認定

借名買(mǎi)房合同的效力如何，需要具體問(wèn)題具體分析，不能一概而論。不違反法律法規強制性規定，不屬于惡意串通損害國家、集體、他人合法權益，不侵害社會(huì )公共利益的借名買(mǎi)房行為，一旦借名買(mǎi)房的雙方當事人產(chǎn)生糾紛，要求法院解決矛盾的時(shí)候，法院一般會(huì )認為雙方簽訂的借名買(mǎi)房合同有效。但是，如果借名買(mǎi)房合同涉及非法利益，則借名買(mǎi)房的合同無(wú)效。

1.一般情況下，借名買(mǎi)房合同有效

我國對合同的效力問(wèn)題做了相應的規定，要符合以下要素：1、當事人要有締結契約的能力；2、意思表示沒(méi)有瑕疵；3、契約的內容合法不違反公序良俗，有實(shí)現的可能性。同時(shí)，還要求合同內容不違反法律法規強制性規定，是當事人雙方意思表示真實(shí)，并且合同要符合相應的形式。借名買(mǎi)房合同大多涉及購買(mǎi)商品房的情況，簽訂合同的雙方為具有民事權利能力與行為能力的適格主體，雙方的意思表示自由且真實(shí)，合同的標的是確定的，合同內容合法有效，這種合同的效力不存在瑕疵，應該尊重雙方當事人自由的選擇。

一些實(shí)際購買(mǎi)人想要投資房地產(chǎn)，但又覺(jué)得國家的購房稅收偏高，于是借他人之名購買(mǎi)房屋，以便獲得更多的稅收優(yōu)惠。在這種情況下，實(shí)際購買(mǎi)人與名義登記人之間的借名買(mǎi)房合同屬于采取一定手段合理規避?chē)叶愂找幎?，沒(méi)有違反法律法規，沒(méi)有損害社會(huì )公益，更沒(méi)有破壞社會(huì )公共秩序，雙方按照規定補繳稅費后，應認定為有效。

廣州房產(chǎn)律師

2.嚴重規避法律、政策的借名買(mǎi)房合同無(wú)效

實(shí)踐中，雙方當事人為了非法目的，惡意規避法律，破壞國家房地產(chǎn)政策的借名買(mǎi)房合同應屬于無(wú)效的情形。此外，借名購買(mǎi)經(jīng)濟適用房所簽訂的合同應認定為無(wú)效，原因在于其嚴重不利于國家保障性住房政策的實(shí)施。根據相關(guān)法律規定，合同被認定為無(wú)效后，雙方應返還財產(chǎn)、不能返還或沒(méi)必要返還的要折價(jià)補償、有過(guò)錯的要賠償損失。無(wú)效合同自始無(wú)效，且當然無(wú)效。無(wú)效合同是違反法律法規強制性規定、損害社會(huì )公共利益的合同，無(wú)需當事人主張，法院在審理過(guò)程中發(fā)現合同存在無(wú)效的情形就可以認定。法院在審理借名買(mǎi)房糾紛中，發(fā)現借名買(mǎi)房合同違反國家經(jīng)濟適用房規定的，即使當事人沒(méi)有主張該合同無(wú)效，依然可以直接認定借名買(mǎi)房合同無(wú)效。借名買(mǎi)房合同無(wú)效后，法院直接確認名義登記人為涉訴房屋產(chǎn)權人，若因名義登記人的過(guò)錯給實(shí)際購買(mǎi)人造成損失的，名義登記人需要承擔損害賠償責任，而且實(shí)際購買(mǎi)人可以要求名義登記人返還不當得利，用以彌補自己的購房損失；若名義登記人不愿意獲得涉訴房屋產(chǎn)權或者存在嚴重過(guò)錯的，所購房屋需要返還開(kāi)發(fā)商或者房屋出賣(mài)人，開(kāi)發(fā)商或出賣(mài)人需要返還價(jià)款及利息，之后，開(kāi)發(fā)商或出賣(mài)人可以再次將涉訴房屋出售給符合資格的對象，并且不會(huì )對開(kāi)發(fā)商或出賣(mài)人的交易安全產(chǎn)生威脅，有利于實(shí)現經(jīng)濟適用房的合理分配。

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