房產(chǎn)交易，是指房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)轉讓給房產(chǎn)買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付相應價(jià)款的行為。必須訂立一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同。實(shí)際上，房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛是經(jīng)常發(fā)生的，它牽涉到產(chǎn)權、價(jià)款、原承租戶(hù)的利益等多個(gè)方面，但沒(méi)有一個(gè)是與買(mǎi)賣(mài)合同的效力有關(guān)的。那到底哪些房屋買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效合同呢?今日廣州房產(chǎn)糾紛律師為您整理相關(guān)資料。
一、房產(chǎn)單獨轉讓?zhuān)康禺a(chǎn)產(chǎn)權單獨轉讓?zhuān)贤瑹o(wú)效。房屋是建筑物的附著(zhù)物，是土地的附著(zhù)物，是不可分離的，因此，當房屋所有權通過(guò)買(mǎi)賣(mài)轉讓時(shí)，房屋所占的土地使用權也必須同時(shí)轉讓。如賣(mài)方將房產(chǎn)和土地轉讓給另一方，或出賣(mài)房屋時(shí)僅將房屋所有權轉讓給另一方，則買(mǎi)方可要求撤銷(xiāo)這類(lèi)買(mǎi)賣(mài)合同。
二、未辦理過(guò)戶(hù)手續，本合同作廢。如果標的物所有權發(fā)生轉移，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能生效，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能發(fā)生所有權轉移，即使房屋已經(jīng)實(shí)際交付，也是無(wú)效的，這是因為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標的物所有權在登記過(guò)戶(hù)時(shí)已經(jīng)存在。所以，只要房子沒(méi)有正式辦理過(guò)戶(hù)手續，即使賣(mài)方已經(jīng)收到房款，把房子交給買(mǎi)方使用，當事人仍可要求解除合同。
三、產(chǎn)權主體存在問(wèn)題，合同無(wú)效。賣(mài)房人必須是該房屋的所有權人。無(wú)產(chǎn)權轉讓房屋，其買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效;如果一所房子的產(chǎn)權屬于幾個(gè)人，必須征得所有人的同意才能出售，如果出賣(mài)了這所房子，就必須提交所有人同意的證明。廣州房產(chǎn)糾紛律師
四、對優(yōu)先購買(mǎi)權的侵犯，合同無(wú)效。當房子被出賣(mài)時(shí)，共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買(mǎi)權。承租人出售租賃住房時(shí)，應提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購買(mǎi)權。當房主出賣(mài)房屋，侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買(mǎi)權時(shí)，共有人、承租人可向法院申請宣告房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
五、單位違反規定購買(mǎi)住房，合同無(wú)效。不允許機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位購買(mǎi)或變相購買(mǎi)私人城市住房。特殊情況需要購買(mǎi)的，應當經(jīng)縣級以上人民政府批準。該單位違反規定，購進(jìn)私人房屋，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。
六、買(mǎi)賣(mài)雙方有欺詐行為，不公平，合同無(wú)效。購買(mǎi)和建設城市私有住宅，雙方應根據質(zhì)量評價(jià)原則，參照住宅所在地人民政府規定的私有住宅評價(jià)標準協(xié)商確定住宅價(jià)格，經(jīng)住宅所在地住宅管理部門(mén)同意生效。買(mǎi)受人與出賣(mài)人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同生效后，不得以任何理由反悔，并按照約定的價(jià)款、期限和方式交貨。但是，如果出賣(mài)人在房屋質(zhì)量方面有欺詐、隱瞞行為，或者合同生效后發(fā)現有質(zhì)量問(wèn)題，買(mǎi)受人可以要求與出賣(mài)人重新商定價(jià)格，協(xié)商不成的，可以向法院起訴。
買(mǎi)房賣(mài)房是一件很費時(shí)費力的事，雙方都要認真對待。上述內容就是廣州房產(chǎn)糾紛律師為您整理的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛相關(guān)知識。
